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近日，環球網刊登了一篇香港的報道。該報道稱，眼下的澳大利亞多個州正“鋪設紅地毯”，以吸引外國投資者。

曾幾何時，中國人能在澳大利亞、歐洲、美國以及日本等海外國家買房，是一種身份的象征。但由于受到距離、政策、文化、時差等方面的限制，國內很多人只能把買房交給中介去操作。

繼親歷丨我在海外買房：16萬買不起愛馬仕，我卻在日本買了房之后，本期聚焦三位海外房地產中介：他們當中有人在澳大利亞定居了二十余年，經歷了澳大利亞房地產市場從高潮到低谷的全部時刻，也有人專門聚焦東南亞國家的房產，不光充當中介的角色，自己也親自下海買房，總結了一套套理論和經驗……以下是他們的真實經歷：

口述人：Richard

人物檔案：2010年開始在澳大利亞做房地產中介

2015年之后到澳大利亞買房的中國人基本都在虧著

來澳大利亞投資房地產的中國人，主要是分三個階段。2010年之前來澳大利亞投資的人，一般來說都跟澳大利亞有直接的關聯，比如他們的孩子在澳大利亞讀書，他們有一些投資的心理，但同時也有剛性需求。

2010年到2015年，隨著互聯網的普及，國內的中產階級把眼光放到了球，澳大利亞也被他們關注到了。那個時候澳大利亞的房價相對說比較便宜，有一些人通過專業人士的幫助，來澳大利亞這投資。

2015年-2018年，國內來澳大利亞買房的人形成了一股潮流。這期間澳大利亞的房地產市場非常活躍，悉尼的很多樓盤幾乎翻了一倍。

中國投資者看漲不看跌，所以很多投資者一涌而上。他們在買房子的時候，可能從來沒有來過澳大利亞，或者從來沒有了解過這方面的專業知識，*依靠中介在操作。

澳大利亞國家統計局的統計，在這段時間過程當中，中國的投資者數量排，超過了美國和英國，每年交易量一般都在15000套到2萬套之間。

但到了2018年，澳大利亞房產市場開始調整，房價有5%到10%的下跌。

提到澳大利亞買房的騙局，我覺得可以從兩個方向來理解。一個是確實有人在騙你，從位置到房型，前期所有的宣傳都是假的，這就是騙。這個現象不能說沒有，但是比較少，

另外一個騙局，更嚴格來說，應該叫做偷換概念。比如現在在北京，中介推薦給你一個北京二環的房子，兩室兩廳，然后告訴你，這個房子可以以北京均價的三分之一買到，你會不會動心？

相信很多人都會動心，但這里面實際上就是偷換概念。因為在澳大利亞，尤其是悉尼和墨爾本，本地的主流人群居住的習慣，和國內非常不同。很少有人居住在市中心，或者是我們講的“二環”，大家一般來說都比較喜歡住在離市中心開車30分鐘到60分鐘之間的距離。

這種在市中心附近的房子，增值回報取決于未來誰來接手這套房子。很遺憾，本地的人很難會來接盤這種房子。如果你這個房子買在我們國內理解的郊區，還是一個聯排別墅，或者是獨棟別墅，但是這個房子未來有很大的漲幅，因為剛性需求更多。

還有大學城附近的房子，澳大利亞大學所在的位置都在市中心附近，這個就又回到剛才講的了，大學城就是在市中心，可能只是留學生喜歡，但是本地人就不喜歡了。

這就是我所說的偷換概念，用“市中心”這個概念跟國內投資者宣傳，在悉尼是這樣的，在墨爾本也是一樣的，在其他的布里斯班、 海岸這些中小城市更是如此。

澳大利亞買房也都是通過租金和增值實現回報，如果能找到一個平衡的話，我們叫做15定律，即當你賣掉這個房子之后，計算一下，平均每年你有5%的租金回報，和10%的房產回報，就是增值回報，這是一個的結果。

但是現在很明顯，在悉尼、墨爾本，這個結果是很難實現的。尤其是悉尼，如果時光能倒流，到2012年這個比例是可以實現的。但是去年全年，悉尼的出租回報率就是在3%左右，就意味著可能房東要賠錢來養。

因為你的房子有各種成本，比如說按揭成本，比如說出租管理過程當中的一些維修成本， 3%的租金回報率都是沒有辦法來覆蓋的，房東可能就要貼錢。貼得多或者少取決于你當時買的房子的性質是什么，如果你買的是一個比較的公寓，可能你要貼的錢稍微多一點。

公寓的副成本非常高，比如物業管理費，以及游泳池、健身房這些比較端的公寓維護成本特別貴，這樣一算的話，說白了就是虧錢的，你只有可能期待的增值匯報，但是市中心公寓的增值回報恰恰也是整個房產里面回報率差的。

在2015年到2018年這段時間，涌入到澳大利亞房產購買了大量全新公寓的中國投資者，他們現在都在非常難受地忍受著虧錢狀態很多人要不然就是忍痛割愛，虧錢也要賣掉，因為他忍*短期之內每個月都要往里面貼錢，是無底洞，不知道什么時候是個頭，再加上疫情的原因，他承*。

本地會有一些增值回報非常可觀的房子，有可能要超過10%，這類房子就特別值得投資和持有。但是問題來了，這種類型的房子也恰恰是本地投資者熱衷投資的房子。

一般來講，這種類型的房子輪不到海外投資者來買。比如說我是做房產的，我現在有這個項目，我可以把這個項目很輕松掛個廣告就在本地賣出去，我何必大老遠飛到中國去宣傳，去賣給中國的投資人。